案情简介:
2014年10月8日，广州日报刊登了一篇题为“业主1,652万卖商铺，要交增值税2,422万”的新闻。根据报道，卖方盈联多公司是一家香港公司在境内设立的子公司，于1995年购入一块面积1,101.8平方米的二楼商铺，购入成本为9,793,498元。
2012年6月，卖方与联鸿公司（“买方”）达成转让上述商铺的《房屋买卖合同》。根据合同约定，卖方将以15,000元/m2，总价1,652多万元的价格转让上述商铺，转让双方各自负担应缴的税费，2012年7月31日前完成交易过户。
为规避房屋转让的交易税费，在中介的“指点”之下，买卖双方于2012年7月14日签订一份用于办理网签的《存量房买卖合同》，该合同约定的总成交价为1,000万元，2012年7月17日双方及中介人员到房产交易中心办理网签。但广州荔湾区地税评估出来的价格比双方的真实价格还要高，核定房屋计税价为22,000元/m2。之后双方分别提起诉讼，经过一审、二审，法院最终依然维持双方履行合同的决定，为此买方申请执行判决递件过户，2014年8月地税评估价格居然飙升到5.6万多元/m2，按此评估价计算，单就土地增值税一项，卖方需要缴纳的土地增值税就已超过该交易的真实价格。
买卖双方对税局先后两次差异巨大的评估价觉得“难以接受”，希望按照第一次的地税评估价2.2万元/m2进行完税过户。双方认为，这笔发生在两年前的交易不应该适用最新的评估价，而且考虑到该商铺面积较大、目前空置以及位处二楼的事实，该商铺的市场价也不大可能到5.6万元/m2。据报道，买方已于8月27日向地税部门提出存量房交易计税价格异议处理申请表，但处理结果未知。
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明税建议:
二手房（存量房）转让交易中，买卖双方都可能涉及交纳巨额的税费。买卖双方在签订合同之前，有必要聘请专业机构对交易可能产生的税费做细致的测算，以明确交易过程中的税费成本并对税费的承担做出明确的约定，以防止双方未来对税费的承担产生任何的争议。
明税律师在此特别提醒广大纳税人，任何的税务规划须以不违反税法的规定为前提。纳税人通过签订“阴阳合同”的方式不仅可能无法实现避税的目的，还可能因此遭受税务机关的行政处罚。不仅如此，阴阳合同还可能给受让方带来涉税风险，因为下次再转让时，可扣除的成本是前次转让的交易价格及买方负担的税费。
当前，在税务机关的征管技术和征管水平不断提高的背景下，纳税人的任何税务规划安排都需要在实施之前做细致的风险评估。必要时，纳税人应寻求专业人员的协助以避免潜在的税务风险。